Kiedy deweloper może odstąpić od umowy kupna-sprzedaży nieruchomości?

Deweloperowi bardzo zależy na tym, aby sprzedać wszystkie swoje lokale. Bywa jednak, że inwestor decyduje się wypowiedzieć zawartą wcześniej umowę kupna-sprzedaży klientowi, bo ten np. nie uiścił przyrzeczonej raty. Nie jest jednak tak, że deweloper może się kierować wyłącznie własną oceną sytuacji. Tę kwestię precyzyjnie reguluje tzw. ustawa deweloperska.

Nie zapłaciłeś za mieszkanie? Czy deweloper może wypowiedzieć umowę?

Może, ale z zachowaniem ustawowego trybu. Jeśli klient nie wpłacił raty za mieszkanie w wyznaczonym w umowie terminie lub wpłata jest niższa, to deweloper ma obowiązek wysłać nabywcy wezwanie do zapłaty za potwierdzeniem odbioru.

Ostateczne wypowiedzenie umowy może nastąpić dopiero po upływie 30 dni od dostarczenia wezwania (nie od jego wysłania!) nabywcy. Jeśli klient wcześniej uiści ratę lub dopłaci brakującą kwotę, deweloper traci prawo do wypowiedzenia umowy.

Taki zapis ma chronić nabywców przed sytuacjami, w których deweloper np. znajdzie innego klienta gotowego zapłacić za mieszkanie więcej. Wówczas inwestor mógłby szukać kruczków prawnych, aby wypowiedzieć wcześniej zawartą umowę np. z powodu jednodniowego opóźnienia w przelewie.

Przepisy mogą być naginane wyłącznie na korzyść nabywcy

Prawo jednoznacznie zabrania dodawania do umowy zapisów, które w jakikolwiek sposób ograniczałyby przytoczony wcześniej przepis. Deweloper nie może więc zastrzec sobie prawa do wypowiedzenia umowy bez zachowania 30-dniowego terminu wezwania do zapłaty. Zmiana może jednak nastąpić na korzyść klienta.

W praktyce oznacza to, że w umowie można zawrzeć informację o przedłużeniu terminu płatności raty za mieszkanie np. do 45 czy 60 dni. Deweloperzy czasem stosują takie zapisy, aby zachęcić nabywców i pokazać, że wychodzą naprzeciw oczekiwaniom klientów.

Siła wyższa

W ustawie deweloperskiej pojawia się pojęcie „siły wyższej”. Ma ona anulować przepis mówiący o 30-dniowym terminie wezwania do zapłaty, jeśli nabywca nie mógł uiścić raty z przyczyn obiektywnych i ekstremalnych. Są to np. zamieszki, wybuch wojny, powódź czy inny kataklizm.

Oczywiście do takich sytuacji dochodzi niezmiernie rzadko (o ile w ogóle), dlatego przepis ten ma znacznie wyłącznie symboliczne.

Deweloper ma zatem prawo wypowiedzieć nabywcy umowę kupna-sprzedaży, ale wyłącznie po spełnieniu zapisów ustawy. Praktyka pokazuje, że inwestorzy rzadko sięgają po ten instrument, bo przede wszystkim zależy im na zbyciu nieruchomości, dlatego są gotowi na daleko idące ustępstwa w relacjach z klientami.